Nhưng rắc rối là do Luật Kinh doanh bất động sản quy định hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh bất động sản. Việc mua - bán, cho thuê,… bất động sản (BĐS), trong đó có nhà ở, của khách hàng không đăng ký kinh doanh BĐS không được xem là hoạt động kinh doanh BĐS. Vì thế, nếu TCTD cho khách hàng này vay với tư cách cho vay kinh doanh bất động sản là TCTD đã cho vay kinh doanh BĐS trái phép. Mặc dù điều này có lợi cho khách hàng.
Trong khi đó, theo Luật Nhà ở, việc mua nhà của khách hàng không có đăng ký kinh doanh nhà ở được xem là phục vụ đời sống. Tuy nhiên, thực tế, nhà ở vẫn được dùng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác như làm văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng… rất phổ biến. Đây là những trường hợp mua nhà không để ở nhưng cũng không phải là kinh doanh mà là để phục vụ cho quá trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác nên TCTD không được cho vay vượt trần lãi suất, vì
|
Cách đây 15 năm, NHNN cũng đã từng thi hành đồng thời chế độ lãi suất trần với vượt trần nhưng sau đó đã phải chấm dứt chế độ này. Hiện tại, có thông tin, khách hàng đã phải vay chạm mức lãi suất 20%/năm cũng như đang sinh sôi nảy nở những hành vi lách trần lãi suất, những hành vi tiêu cực trong tín dụng ngân hàng. Những rối ren phát sinh từ chế độ vượt trần lãi suất này có chiều hướng vượt ra ngoài sự kiểm soát của NHNN. |
đây thuộc khoản vay phục vụ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Tuy nhiên, việc xác định này là rất khó và dễ nảy sinh rủi ro.
Khoản vay của khách hàng không có đăng ký kinh doanh nhà ở với mục đích đơn thuần để mua nhà ở là khoản vay phục vụ đời sống với lãi suất được phép vượt trần không lệ thuộc vào việc khách hàng đang sở hữu bao nhiêu nhà ở cũng như không lệ thuộc vào việc khách hàng sau mua nhà có để ở không hay bán đi, cho thuê. Bởi vì, chủ sở hữu có quyền bán, cho thuê đối với nhà ở của mình.
Pháp luật hiện hành không cấm người không có đăng ký kinh doanh nhà ở mua nhà ở để bán, hay cho thuê... với mục đích không sinh lợi. Thậm chí, người ta có thể lách luật khi mua hay xây dựng nhà ở chỉ với mục đích ở một ngày rồi sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua. Như vậy, hoàn toàn là hợp pháp và hợp lý khi khách hàng không có đăng ký kinh doanh nhà ở vay để mua nhà ở với lãi suất vượt trần mà nguồn trả nợ lại từ nguồn bán hay cho thuê nhà, mà nhà đó lại được mua bằng tiền vay.
Tương tự, khoản cá nhân, hộ gia đình vay để xây dựng, sửa chữa nhà ở của mình là được phép vượt trần lãi suất nếu việc xây dựng, sửa chữa để ở, dù nguồn trả nợ là tiền bán, tiền cho thuê nhà. Nhưng nếu vay để xây dựng, sửa chữa nhà ở của mình để bán hay cho thuê, dù không phải là vay phục vụ kinh doanh nhà ở, nhưng thuộc diện vay vốn phục vụ “sản xuất” nhà ở, nên lãi suất cho vay không được phép vượt trần.
Với thực tế này, việc xác định một khoản vay thuộc diện được phép hay không được phép vượt trần lãi suất theo đúng pháp luật là rất quan trọng. Bởi vì, nếu xác định sai, không chỉ khách hàng hoặc ngân hàng bị thiệt mà còn phải đối mặt với rủi ro.
Đơn giản, nếu cho vay vượt trần lãi suất sai: khi khách hàng khởi kiện và toà án tuyên bố hợp đồng tín dụng vô hiệu, TCTD sẽ bị thiệt; khách hàng sẽ bị cơ quan thuế loại bỏ phần lãi suất trả vượt trần khỏi chi phí khi quyết toán thuế thu nhập. Cơ quan chức năng, nếu xác định và xử lý vi phạm vượt trần lãi suất sai, có thể phải thực hiện trách nhiệm bồi thường.
Không dễ vay hơn với lãi suất thoả thuận
Xét về phía các TCTD, việc cho khách hàng nào vay và vay để làm gì thực ra là điều không quan trọng, miễn sao họ có lợi nhất.
Để đạt mục tiêu lợi nhuận, điều TCTD quan tâm đầu tiên là mức độ rủi ro của khoản tín dụng. Khó có thể nói cho vay doanh nghiệp, cho vay sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hay cho vay cá nhân, cho vay tiêu dùng thì cái nào rủi ro cao hơn.
Xét phía khách hàng vay tiêu dùng, việc một khách hàng dễ vay hay khó vay, trước hết, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của khoản vay. Nếu một khoản vay tiêu dùng có mức độ rủi ro bằng hoặc nhỏ hơn mức rủi ro mà TCTD cho phép đối với một khoản vay sản xuất, kinh doanh thì việc khách hàng có vay được hay không còn phụ thuộc vào TCTD có vốn để cho vay hay không.
 |
Cần có sự thay đổi cho tình trạng hai cơ chế lãi suất hiện nay.
(Ảnh: taichinh.vn) |
Nếu TCTD đủ vốn, dù là chế độ trần lãi suất, mọi khoản vay, bất kể là của cá nhân hay doanh nghiệp, vay sản xuất kinh doanh hay vay tiêu dùng, lớn hay nhỏ đều được thoả mãn, miễn là có mức độ rủi ro trong phạm vi TCTD chấp nhận và có lời cho TCTD.
Cho nên, việc cho phép vượt trần lãi suất như hiện nay không làm cho khách hàng vay tiêu dùng dễ vay hơn mà chỉ làm cho khách hàng vay tiêu dùng phải trả lãi cao hơn.
Nhưng điều nguy hiểm là, việc dễ vay hơn có chăng chỉ là ở chỗ, một khoản vay có độ rủi ro cao đáng lẽ ra không vay được thành vay được do được phép vượt trần lãi suất. TCTD có thể thay vì thực hiện một khoản cho vay trong độ rủi ro cho phép bằng việc lựa chọn một khoản vay rủi ro cao hơn hoặc dưới chuẩn để cho vay nhằm thu lãi suất cao hơn.
Điều này làm xấu đi chất lượng tín dụng của TCTD, nếu quản trị rủi ro không tốt, TCTD có thể phải đối mặt với nguy cơ phá sản. Nếu các TCTD cùng theo đuổi một chính sách tín dụng mạo hiểm như vậy thì kết cục chỉ làm cho chất lượng tín dụng của cả hệ thống TCTD giảm. Chế độ cho vay vượt trần lãi suất như hiện nay có thể thúc đẩy các TCTD theo đuổi một chiến lược quản trị rủi ro mạo hiểm, liều lĩnh nhằm lãi suất cao.
Trong khi đó, đối với khách hàng, việc tiếp cận dịch vụ cho vay khó hay dễ không phụ thuộc vào việc thực hiện chế độ trần lãi suất hay chế độ tự do lãi suất, cũng không phụ thuộc vào lãi suất cho vay. Mà thuận lợi hay khó khăn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Vì thế, để góp phần chống tệ cho vay nặng lãi, chống cò tín dụng, chống “tín dụng đen”, ngăn chặn và hạn chế mọi tiêu cực trong hoạt động tín dụng” đang diễn ra, nhất là khi song hành hai chế độ lãi suất là trần và vượt trần thì bên cạnh quyền cho vay hay từ chối của các ngân hàng cũng cần đảm bảo thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện việc từ chối cho vay không có căn cứ của khách vay vốn.
